Restituição de ITBI
Veja neste artigo como recolher o valor correto de ITBI no momento de adquirir um imóvel, e como realizar a Restituição de ITBI.
marcelo lemos • 20 Out 2022
Restituição de ITBI
1. Introdução
Você está adquirindo um imóvel e apesar de existir uma série de documentação, burocracias e impostos envolvidos, a principal etapa para comprar um imóvel é realizar o pagamento do ITBI.
O ITBI é calculado com base no valor venal ou no valor de transação do imóvel. No entanto, em alguns municípios, utiliza-se o valor venal de referência, que geralmente é superior ao valor da transação, o que resulta em um aumento no valor do imposto a ser pago.
Se isso estiver acontecendo com você, não perca tempo e busque o apoio de um advogado(a) especializado para auxiliá-lo na resolução do problema.
2. O que é ITBI?
A sigla ITBI significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, e trata-se de um imposto que oficializa o negócio jurídico de compra e venda.
Este tributo deve ser pago antes da negociação, e pago por aquele que irá comprar o imóvel.
Sempre que houver a transferência onerosa de um bem imóvel, o pagamento do ITBI é obrigatório, sendo regulamentado pelo Município, conforme o artigo 156 da Constituição Federal.
3. Quando o ITBI é devido?
Para haver efetivamente a transferência da titularidade de uma propriedade, faz-se necessário o recolhimento do ITBI.
Logo, enquanto o pagamento do tributo não for feito, você não será considerado proprietário do imóvel.
Como a cobrança do ITBI é regida por leis municipais, o procedimento de pagamento, guias e outras particularidades, irão variar conforme o Município que o imóvel se encontra.
Por essa razão, procurar um advogado especialista para te auxiliar nessa questão, se torna imprescindível.
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4. Qual a base de cálculo do imposto? E qual o valor venal usado como referência?
Para calcularmos o valor do imposto, é necessário saber qual será a base de cálculo e o valor da alíquota (determinado pela lei municipal) que incidirá sobre ele.
- De modo geral, a alíquota varia entre 2% e 4% sobre o valor total do imóvel.
- Em relação à base de cálculo será o valor venal ou valor de transação do imóvel.
IMPORTANTE: ocorre que, os Municípios, usam como base para cálculo o valor venal de referência, de modo a causar distorções em um valor superior ao devido. Neste caso é imprescindível procurar um advogado(a) especialista para entrar com a medida judicial cabível.
5. Legislação (STJ - Tema 1.113)
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO N. 1.937.821 (TEMA 1113)
A. a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
B. o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
C. o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência estabelecido unilateralmente.
Em suma, o Recurso Especial n. 1.937.821 (Tema 1113) define que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel, desvinculado do IPTU. O valor declarado pelo contribuinte é presumido correto. O Município não pode fixar previamente a base de cálculo com valor de referência unilateral.
6. É possível a correta cobrança do ITBI antes da compra e venda do imóvel?
Sim, é possível! Quando o comprador deseja que o ITBI seja calculado tomando como base o valor venal, ou sobre o valor da transação, aquele que for maior, poderá interpor um Mandado de Segurança (MS).
O MS visa assegurar um direito líquido e certo, sendo a ação cabível para que o comprador tenha o ITBI calculado sobre a base de cálculo correta, de modo que não haja o pagamento desproporcional ao que é realmente devido.
7. Qual o prazo para dar entrada no pedido de restituição do imposto?
Conforme disposto nos artigos 165 e 168, o prazo para solicitar a restituição do imposto pago a mais é de 5 anos, a contar da data do recolhimento, tratando-se, portanto, de um prazo prescricional. Desse modo, se o titular do direito não der entrada no pedido no prazo informado, haverá a perda da pretensão ao exercício do direito de ação, visto que deixou passar o prazo para agir.
Restituição de ITBI
Conclusão
Se você foi prejudicado com os valores pagos a título de ITBI desproporcionais com a realidade, ou ainda, se você ainda não pagou o ITBI e deseja que este seja calculado corretamente, deve buscar um advogado(a) especialista que poderá orientá-lo acerca da legalidade das cobranças.
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Nós do Lemos Advogados - Profissionais Especializados estamos à disposição para te auxiliar nessa jornada.
